義烏秦塘區塊舊城區改建項目國有土地上房屋征收補償方案

義烏市人民政府房屋征收決定

義政征字（2020）第001號

 根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》和《義烏市國有土地上房屋征收與補償辦法》的規定，經市人民政府研究，現對秦塘區塊作出房屋征收決定。

一、征收目的

為改善市民居住條件，推進城市有機更新，市人民政府對秦塘區塊實施舊城區改建，對征收范圍內的房屋予以征收，屬公共利益范疇。

二、征收范圍?

東至工人北路，南至賓王路，西至國貿大道，北至宗澤路（詳見征收范圍圖）

三、征收部門

義烏市國有土地上房屋征收中心

四、征收實施單位

義烏市人民政府稠城街道辦事處

五、征收補償方案

詳見附件

六、征收范圍內的房屋被依法征收后，國有土地使用權同時收回。

被征收人如對本房屋征收決定不服的，可以在60日內向金華市人民政府申請行政復議，或在6個月內依法向人民法院提起行政訴訟。

                             義烏市人民政府  2020年3月4日

 附件

 秦塘區塊舊城區改建項目國有土地上房屋征收補償方案

根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》和《義烏市國有土地上房屋征收與補償辦法》的相關規定，結合征收范圍的實際情況，現制定秦塘區塊舊城區改建項目國有土地上房屋征收補償方案如下：

一、征收目的

為改善市民居住條件，推進城市有機更新，市人民政府決定對秦塘區塊實施舊城區改建，對征收范圍內的房屋予以征收，屬公共利益范疇。

二、征收范圍和基本情況

（一）征收范圍：東至工人北路，南至賓王路，西至國貿大道，北至宗澤路（詳見征收范圍圖）。

（二）被征收區塊基本情況：紅線范圍面積約26萬平方米，被征收房屋總建筑面積約15萬平方米，涉及戶數約696戶。

（三）被征收人：征收范圍內國有土地上房屋所有權人。

（四）房屋征收部門：義烏市國有土地上房屋征收中心。

（五）受委托的房屋征收實施單位：義烏市人民政府稠城街道辦事處。

三、被征收人的確認

（一）被征收房屋已登記的，按權屬證書或登記簿記載的所有權人確認（權屬證書與登記簿記載不一致的，原則上以登記簿記載為準）。

（二）有人民法院判決、裁定，或者仲裁機構裁決的，按人民法院生效判決、裁定，或者仲裁機構裁決的房屋所有權人確認。

（三）原房屋所有權人死亡，且公證部門出具過繼承公證文書的，按公證部門出具的繼承公證文書確認。

（四）其他產權人不明確的，由房屋征收部門會同相關部門認定。

四、被征收房屋面積及用途認定

（一）被征收房屋的建筑面積和用途原則上按權屬證書或登記簿記載的為準（權屬證書與登記簿記載不一致的，原則上以登記簿記載為準）。

（二）征收范圍內未經產權登記、用途不清或改變用途等房屋的認定和處理，按《義烏市國有土地上房屋征收與補償辦法》（義政發〔2016〕27號）的相關規定執行。具體認定程序如下：

1.被征收人填寫《申請認定處理表》，并提供房地權屬來源依據、產權變動、房屋使用、戶籍資料、權籍調查成果、影像圖片和工商營業執照等相關證明材料。

2.房屋征收部門根據相關材料，組織現場調查、勘驗。

3.市政府組織相關部門進行認定。

4.房屋征收部門將認定結果在征收范圍內進行公示。被征收人對認定結果有異議的，應當提供相關證明材料并填寫《復核認定申請表》，在10日內向房屋征收部門提出復核申請。

（三）對認定為合法建筑的給予補償；對認定為違法建筑的不予補償。

五、房屋評估

（一）評估時點：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換的房屋價值評估時點與被征收房屋價值評估時點一致。

（二）評估方法：根據評估對象和本地房地產市場狀況，采用比較法、收益法、成本法等評估方法，結合被征收房屋的具體區位、用途、權利性質、品質、建筑結構、新舊程度、層次、朝向、建筑面積等影響房屋價值的因素，評估被征收房屋和用于產權調換房屋的價值。

（三）評估機構選定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定。房屋征收決定公告后10日內仍不能協商選定的，由房屋征收部門組織被征收人按照“少數服從多數”的原則投票確定，或者采取搖號、抽簽等方式隨機確定。

（四）房屋評估價格：被征收房屋和產權調換房屋的實際價格由被征收人選定的評估機構以房屋征收決定公告之日為評估時點進行評估確定。

（五）評估異議處理：被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構申請復核評估。被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應自收到復核結果之日起10日內，向金華市國有土地上房屋征收評估專家委員會申請鑒定。

（六）暫由有資質的房地產價格評估機構以2019年11月30日為預評估時點，預測被征收房地產（不含車庫、車位、儲藏間等附屬建筑）和產權調換房屋（不含車庫或車位）的評估標準價（詳見附件）。

六、補償方式

征收住宅、商業和辦公用途的房屋，被征收人可以選擇貨幣補償，可以選擇貨幣化安置憑證補償，也可以選擇房屋產權調換。

征收工業用地上的房屋，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇商鋪進行產權調換。

被征收人可以單獨選擇上述一種方式補償，也可以選擇組合方式補償，即將被征收房屋總價值拆分，分別選擇不同方式補償。被征收人選擇組合方式補償的，補償和補助按相應的補償方式分別計算。被征收人選擇含產權調換的組合方式補償的，其被征收房屋總價值應當優先用于產權調換。

七、住宅、商業和辦公用房的補償、補助及獎勵

（一）補償

1.房屋總價值補償

按被征收房屋評估總價值給予補償。

被征收房屋評估總價值由評估機構以房屋征收決定公告之日為評估時點按不低于被征收房屋類似房地產的市場價格進行評估確定，包括房屋價值、裝飾裝修價值和附屬物價值。

2.住宅房屋綜合補償

（1）搬家費

被征收房屋建筑面積120平方米以下的，按每平方米20元計算；超過120平方米的，120平方米以內按每平方米20元計算，超出部分按每平方米5元計算；每戶不足2000元的，按2000元補償。

被征收人選擇貨幣或貨幣化安置憑證補償的，搬家費按一次計算；選擇產權調換的，產權調換部分按兩次計算。

（2）設備設施移裝補償費

固定電話、寬帶、空調、熱水器等移裝補償費標準見下表：

被征收人選擇貨幣或貨幣化安置憑證補償的，設備設施移裝補償費按一次計算；選擇產權調換的，除管道燃氣入戶費和智能水表安裝費外，按兩次計算。

（3）臨時安置費

按被征收房屋建筑面積每平方米每月20元計算，每戶每月不足900元的，按900元補償。

被征收人選擇貨幣或貨幣化安置憑證補償的，支付6個月的臨時安置費；選擇產權調換的，產權調換部分臨時安置費的發放期限以被征收人的實際過渡時間為準，即從被征收人將被征收房屋騰空交付給房屋征收部門之日起至征收部門通知被征收人領取產權調換房屋鑰匙之日后6個月止。

超過過渡期限（詳見本方案第九條第三項）未交付用于產權調換房屋的，自超過過渡期限之月起按照公布的最新臨時安置費標準的2倍支付。

3.商業、辦公房屋綜合補償

（1）一次性搬遷費(含搬家和設備設施移裝補償費)

按被征收房屋建筑面積70元/平方米補償。

（2）一次性臨時安置費

按被征收房屋評估總價值的0.6%補償。

（3）停產停業損失補償

按被征收房屋評估總價值的5%，或者按被征收房屋建筑面積每平方米300元計算，從高給予補償。

（二）補助

根據被征收人選擇的補償方式不同，分別給予相應的補助：

1.選擇貨幣補償的補助

被征收房屋評估總價值中用于選擇貨幣補償的，按20%給予補助。

2.選擇貨幣化安置憑證補償的補助

選擇貨幣化安置憑證補償獲得的補助包括貨幣補償補助（20%）和貨幣化補償安置憑證補助。購買已取得預售許可且未經備案的一手新建商品住房、繳納新受讓土地出讓金、購買商業用房及辦公用房的貨幣化補償安置憑證補助分別為15%、15%、10%，具體如下：

被征收人在義烏市范圍內購買已取得預售許可且未經備案的一手新建商品住房，按貨幣化安置憑證面值的(實際購房合同價款低于貨幣化安置憑證面值的，按購房合同價款)35%予以補助；用于在義烏市范圍內繳納新受讓國有土地使用權（住宅或商住用地）出讓金的，按貨幣化安置憑證面值的(實際土地出讓合同價款低于貨幣化安置憑證面值的，按土地出讓合同價款)35%予以補助；用于購買商業用房或辦公用房的，按貨幣化安置憑證面值的(實際購房合同價款低于貨幣化安置憑證面值的，按購房合同價款)30%予以補助。

《義烏市貨幣化安置憑證管理辦法》（義政辦發[2016]105號）規定貨幣化補償安置憑證有效期為一年。被征收人有需要的，可將使用期限延長至三年，三年內貨幣化補償安置憑證使用價值不變。未使用的貨幣化補償安置憑證，不滿一年兌現的，按貨幣化補償安置憑證面值的120%予以兌現；超過一年不滿兩年兌現的，按貨幣化補償安置憑證面值的125%予以兌現；超過兩年不滿三年兌現的，按貨幣化補償安置憑證面值的130%予以兌現；超過三年后兌現的，按貨幣化補償安置憑證面值的135%予以兌現。

3.選擇產權調換的補助

被征收房屋評估總價值中用于產權調換的部分，按5%給予補助。

（三）獎勵

1.評估獎

被征收人在規定時間內，配合房地產價格評估機構做好被征收房屋評估工作的，垂直房每戶獎勵5000元，其它每戶獎勵2000元。

平房車庫、獨立地下車庫、儲藏間等附屬用房不單獨計戶。

2.簽約獎

被征收人在規定簽約期限前的不同時段內簽訂補償協議的，按被征收房屋評估總價值的1%-3%給予獎勵。

第一時段（具體時間另行確定，下同）簽約的，給予被征收房屋評估總價值3%的獎勵；

第二時段簽約的，給予被征收房屋評估總價值2%的獎勵；

第三時段簽約的，給予被征收房屋評估總價值1%的獎勵。

在規定期限內簽約的住宅、商業、辦公房屋，自然成套的水平房再給予房屋主體建筑面積每平方米1000元的獎勵，垂直房（含已分割為水平房的）再給予合法建筑占地面積每平方米3000元的獎勵。

規定期限內未簽約的，不予獎勵。

3.搬遷獎

被征收人在規定搬遷騰空期限前的不同時段內騰空被征收房屋、交付鑰匙并結清水電等費用，按被征收房屋評估總價值的1%-2%給予獎勵。

第一時段（具體時間另行確定，下同）搬遷騰空的，給予被征收房屋評估總價值2%的獎勵；

第二時段搬遷騰空的，給予被征收房屋評估總價值1%的獎勵。

規定期限內未簽約或未搬遷騰空的，不予獎勵。

4.其他獎勵

在簽約期內簽約的，從簽約之日起至征收補償協議生效（簽約率達80%）之日止給予被征收房屋評估總價值每日萬分之一的獎勵。

5.選擇產權調換的被征收人在簽訂產權調換協議后不在規定期限內參加產權調換房屋抽簽定位、不按抽簽定位結果與征收部門簽訂補充協議或不按協議約定支付房款的，視為自動放棄選擇產權調換的補償方式，征收部門有權直接按貨幣補償方式扣除簽約獎后予以補償。

八、工業用地上房屋的補償、補助及獎勵

(一)補償

1.房屋總價值補償

按被征收房屋評估總價值給予補償。

2.房屋綜合補償

(1)一次性搬遷費

按被征收房屋合法建筑面積100元/平方米補償。

(2)一次性臨時安置費

按被征收房屋評估總價值的0.6%補償。

(3)停產停業損失補償

按被征收房屋評估總價值的6%補償。

(二)補助

被征收房屋評估總價值中用于選擇貨幣補償的部分，按5%給予補助；用于選擇商鋪進行產權調換的部分，按1%給予補助。

(三)獎勵

1.評估獎

被征收人根據征收工作安排積極配合評估機構做好被征收房屋評估工作的，每戶獎勵10000元。

未配合評估的，不予獎勵。

2.簽約獎

被征收人在規定簽約期限前的不同時段內簽訂補償協議的，按被征收房屋評估總價值的1%-3%給予獎勵。

第一時段（具體時間另行確定，下同）簽約的，給予被征收房屋評估總價值3%的獎勵，另外，每戶再給予40000元的現金獎勵；

第二時段簽約的，給予被征收房屋評估總價值2%的獎勵，另外，每戶再給予20000元的現金獎勵；

第三時段簽約的，給予被征收房屋評估總價值1%的獎勵，另外，每戶再給予10000元的現金獎勵。

規定期限內未簽約的，不予獎勵。

3.搬遷獎

被征收人在規定搬遷騰空期限前的不同時段內騰空被征收房屋、交付鑰匙并結清水電等費用，按被征收房屋評估總價值的1%-2%給予獎勵。

第一時段（具體時間另行確定，下同）搬遷騰空的，給予被征收房屋評估總價值2%的獎勵；

第二時段搬遷騰空的，給予被征收房屋評估總價值1%的獎勵。

規定期限內未簽約或未搬遷騰空的，不予獎勵。

4.選擇產權調換的被征收人在簽訂產權調換協議后不按協議約定支付房款的，視為自動放棄選擇產權調換的補償方式，征收部門有權直接按貨幣補償方式扣除簽約獎后予以補償。

九、產權調換

（一）產權調換房源 

1.住宅

2.商鋪

產權調換房屋建筑面積以實際測繪面積為準。

（二）產權調換原則

被征收人可以選擇一套或多套房屋進行產權調換，但選擇“秦塘府最小住宅戶型”住宅的，只能選擇一套且不得再選擇其他住宅進行產權調換。

選擇多套房屋產權調換的，用于最后一套產權調換的被征收房屋價值（含補助）應不小于該套產權調換房屋價值的20%。

選擇商鋪進行產權調換的，不受上述規定的比例限制。但產權調換房屋總價值超出被征收房屋價值（含補助）后，不得再增加選擇。

（三）過渡期限（自騰空交房之日起計算）

選擇現房的，為12個月。
選擇期房的，為36個月。

（四）選房和簽約

1.簽約順序號抽簽和補償協議簽訂

簽約順序號由全體報名產權調換的被征收人抽簽產生。被征收人先抽簽確定產權調換簽約的順序號，再按抽取的順序簽號從小到大選擇產權調換房源的小區和戶型，并與征收部門簽訂補償協議。

產權調換房源各戶型及套數詳見公布的房源清單。各戶型由被征收人按抽簽得出的順序簽號先選先得，選完即止。

2.定位抽簽和補充協議簽訂

選取產權調換房屋并簽訂補償協議后，統一安排產權調換房屋的抽簽定位。產權調換房屋抽簽定位后，被征收人應按定位結果與征收部門簽訂補充協議。

具體時間和操作辦法另行通知。

十、結算與支付

（一）征收補償協議簽訂并生效后,支付房屋總價值補償中用于貨幣補償的部分和綜合補償款。

（二）被征收人選擇產權調換的，房屋總價值補償款中用于產權調換的部分（含補助）與產權調換房屋總價款之間的差價分兩次結算：

第一次結算為簽訂征收補償補充協議時，需支付產權調換房屋按預測繪面積計算得出的總價的70%。

第二次結算為產權調換房屋交付時，需一次性結清產權調換房屋按預測繪面積計算得出的總價的剩余30%部分價款、實測繪與預測繪面積差價款、實際臨時安置費。

被征收人簽訂征收補償補充協議時可申請一次性繳清產權調換房屋按預測繪面積計算得出的房價款，其提前繳納的30%部分可享受利息補貼（按年利率6.3%按月計算單利，不足月的期間不計利息，在產權調換房屋交付時一并結算并支付）。產權調換房屋交付前已辦理轉讓公證的，不享受上述利息補貼。

（三）被征收人將房屋騰空并辦理騰空驗收手續后，支付相應的補助和獎勵。

（四）被征收人簽訂補償協議時可申請將房屋總補償款中以現金方式支付的全部或部分延期1年、2年或3年支付，分別按照年利率6.1%、年利率6.3%、年利率6.5%計算單利并按年支付利息，延續期限屆滿后可一次性提取剩余本息。

延續期限的起算日期按以下方式確定：

1.被征收人選擇的補償方式中含產權調換的，起算日期為提出申請的日期、簽訂定位補充協議的日期和騰空交接驗收單記載的日期中最遲的日期；

2.被征收人選擇的補償方式中不含產權調換的，起算日期為提出申請的日期、騰空交接驗收單記載的日期中最遲的日期。

被征收人申請延期支付后需提前提取或繼續延長期限的（總期限最長不超過三年），應提前至少一個月提出申請，繼續延長期限的，需經征收部門同意。利息按實際延續期計算，其中滿整年的期間按前述規定的利率計算；未滿整年的期間按月利0.035%計算；不足月的期間不計利息。

十一、低收入住房困難家庭的住房保障

征收個人住宅，被征收房屋建筑面積小于45平方米(市規劃區內有其它住宅用房的合并計算)，且被征收人屬于低收入住房困難家庭的，依照《義烏市國有土地上房屋征收與補償辦法》第三十七條的相關規定給予住房保障。

低收入住房困難家庭由住房保障和民政等部門根據相關規定予以確認。

符合條件的被征收人，應在征收決定公告之日起10日內向征收部門提出申請并提交相應證明材料，逾期未申請的,視為放棄資格。

十二、子女入學規定

（一）被征收人未成年且戶口在征收范圍內的，保留本人在原學區學校完成義務教育的資格;

（二）被征收人已成年且戶口在征收范圍內的，保留其子女在原學區學校完成義務教育的資格;

（三）被征收人直系親屬未成年且戶口在征收范圍內的，保留被征收人直系親屬在原學區學校完成義務教育的資格;

（四）被征收人直系親屬已成年且戶口在征收范圍內的，保留被征收人直系親屬子女在原學區學校完成義務教育的資格。

十三、簽約和搬遷期限

簽約期限：2020年5月15日
搬遷期限：2020年5月31日

（結合新冠肺炎疫情防控情況，如有調整，以最新公布的為準）

十四、補償協議效力

在本方案規定的簽約期限內簽約比例達到80%（含）以上的，補償協議生效；簽約比例未達到80%的，補償協議不生效，房屋征收決定效力終止。

十五、補償決定和強制執行

征收人與被征收人應在規定的簽約期限內達成補償協議。達不成補償協議的，由市人民政府依法作出補償決定。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市人民政府依法申請法院強制執行。

由法院強制執行的，不給予房屋征收補助。

十六、契稅優惠相關規定

被征收人在房屋征收補償協議簽訂之后在本市范圍新購置房屋、產權調換房屋、新受讓住宅或商住用地，成交價格未超過被征收房屋補償價值（含補助）的部分，免征契稅；對超過的部分，按國家或浙江省相關規定征收契稅。

被征收人在房屋征收范圍公布之日（2019年11月30日）起，至房屋征收補償協議簽訂之前在本市范圍內購置房屋、新受讓住宅或商住用地的，按照“先征后補”的原則，先按規定繳納契稅，再參照上述規定予以補助。

上述購置房屋日期以經備案的合同日期為準，新受讓住宅或商住用地的日期以簽訂出讓合同日期為準。

十七、土地類型差價及改變用途房屋評估的相關規定

對征收范圍內國有劃撥土地上房屋進行評估時，需在按國有出讓評估得出的價格基礎上扣減相應的土地類型差價?？蹨p差價的優惠規定為：個人所有的房屋，差價按義烏市政府6號令（2003年）規定的繳納土地出讓金額度的30%（即標定地價的12%）計算；單位所有的房屋，差價按義烏市政府6號令（2003年）規定的補交土地出讓金額度計算。

對以優惠價格取得的國有出讓土地上個人所有的房屋進行評估時，需在按國有出讓評估得出的價格基礎上，扣減原出讓合同約定的優惠部分。

對經審批或認定為改變用途，按改變后用途確定補償標準的，評估時應扣減相應的土地收益金。

十八、其它事項

（一）本方案中的“戶”以被征收人合法有效的房屋產權證或者經調查、認定出具的產權認定書計戶。

（二）被征收人在簽訂協議時，應提供身份證、戶口簿、被征收房屋權屬證書、土地使用證、工商營業執照、稅務登記證明等證明文件，并提交原權屬登記證書注銷申請書和委托書。

（三）被征收人應當在規定期限內簽訂協議、搬遷完畢及辦理房屋騰空移交手續，并將被征收房屋交給房屋征收部門驗收接管。被征收人在搬遷時應向水電等相關部門繳清費用。

（四）征收公有房屋和非獨資國有企業所有的房屋，其補償標準按市政府有關規定執行。

（五）未盡事宜和其他特殊情形，由房屋征收部門會同相關部門根據依法依規、科學合理的原則另行確定。

附件：房地產預評估標準價

 一、被征收房地產標準價

（一）自然成套水平套房標準價為：16800-18600元/平方米。

（二）住宅垂直房的合法建筑占地土地標準價：（元/平方米）

地上總層數以權屬證書或登記簿記載的層數為準。未經登記但經認定為合法建筑的房屋，以認定的層數為準。單獨樓梯間不計層數。

（三）商業、辦公及工業用房、水平分割房等因情況復雜，不進行預評估。

二、產權調換住宅房屋標準價（元/平方米）

 說明：

1.以上標準價均按土地性質為國有出讓進行預評估。
2.住宅垂直房建筑占地是指合法建筑物底層圍合面積，不含走廊、陽臺、天井、庭院等面積。